Orman vasfını yitirmiş, kadastro yapılmak sureti ile orman alanları dışına çıkartılmış, bir daha geri kazanılamayan ve ıslah edilemeyen alanlara 2B arazisi denmektedir. 2B tanımlaması, 6831 Sayılı Orman Kanunu’nun 2. maddesinin B bendi için kullanılan bir kısaltmadır.
Mevzuatımız ve yargı kararları ışığında özel hükümler saklı kalmak kaydı ile kamuya ait taşınmazlar kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez. Orman arazileri de kamuya ait olduğundan bu kapsamdadır. Dolayısı ile kadastro yolu ile orman vasfını yitirmiş arazilerin orman sınırları dışına çıkarılması özel mülkiyet şeklinde olamaz. Her ne kadar orman vasfını yitirmiş araziler orman sınırları dışına çıkarılsa da özel mülkiyet şeklinde çıkarılması mümkün değildir. Bu taşınmazların sicili ise mülkiyet hanesine hazineye ait olduğu belirtilerek oluşturulur.
Orman Kadastrosu Nedir?
Orman vasfını yitirmiş arazilerin orman sınırları dışına çıkartılması işlemi ve yetkisi Orman Kadastro Komisyonlarına aittir. Dolayısı ile Tapu Kadastro Komisyonu tarafından yapılan sınırlama ve işlemler yetki aşımı nedeni ile geçersiz olmakta ve tapu kütüğü geçersiz sayılmaktadır. Bu kuralın istisnası ise 3402 Sayılı Kanun’un 4. maddesidir.
3402 Sayılı Kadastro Kanunu 4. maddesinin 3. Fıkrası “Çalışma alanında orman bulunması ve 6831 sayılı Orman Kanununa göre orman kadastrosuna başlanılmamış olması halinde, orman kadastrosu ve bu ormanların içinde ve bitişiğinde her çeşit taşınmaz malların ormanlarla müşterek sınırlarının tayini ve tespiti kadastro ekibi tarafından yapılır. Ancak, bu çalışmalarda kadastro ekibine, Orman Genel Müdürlüğü taşra teşkilâtınca görevlendirilecek en az bir orman yüksek mühendisi veya orman mühendisi ile tarım müdürlüklerince görevlendirilecek bir ziraat yüksek mühendisi veya ziraat mühendisinin bildirimden itibaren yedi gün içerisinde iştirak ettirilmesi zorunludur. Bu çalışmalara muhtar ve bilirkişilerin katılmaması halinde çalışmalar re’sen devam ettirilir.” şeklindedir.
Mezkur kanuna göre, henüz orman kadastrosuna başlanmamış bölgelere Tapu Kadastro Komisyonları beraberinde orman mühendisi ile girebilmekte ve dış sınır belirleme maksadı ile 2/B çalışması yürütebilmektedir. 2/B sahasının dış sınırı belirlendikten sonra kullanım kadastrosuna geçilir.
Kullanım Kadastrosu Nedir?
Kullanım Kadastrosu, orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin, kimler tarafından fiilen kullanıldığı ve varsa üzerindeki muhdesatın kime ait olduğu ve ne zamandan beri kullanıldığının tespitidir. Bu tespit ile belirlenen kişiler kadastro tutanağının beyanlar hanesinde gösterilir ve taşınmaz Hazine adına tescil edilir.
KULLANIM KADASTROSUNA İTİRAZ
Kadastro tespit tutanağının veya kütüğün beyanlar hanesinde yazılan zilyetlik veya muhdesat şerhi, aynî bir hak olmayıp, kişisel hak niteliğindedir. Bu sebeple tapu sicilinden ayrı olarak alınıp, satılması, değiştirilmesi mümkün değildir. Şerhe ilişkin talepler, tarafların isteğiyle dahi Tapu Sicil Müdürlüğünce yerine getirilemez ve dava yoluyla genel mahkemeden istenemez. Kullanım Kadastrosu sırasında ileri sürülebilir. İtiraz ve dava haklarının da bu aşamada kullanılması gerekir. Zilyetlik şerhine ilişkin itiraz ve davaların 3402 Sayılı Yasanın 11. maddesindeki askı ilan süresinde ve kadastro mahkemesinde açılması gerekir.
Sonuçlandırma tutanağı düzenlenen ve onaylanan haritalar ile tutanak suretleri en geç on beş gün içinde belde, mahalle ve köyün uygun yerine asılarak ilân edilir. Bu ilânda; a) Ormanların kadastrosunun ve 2/B uygulamasının bitirildiği, b) Tutanak ve haritalara karşı itirazı olanların askı tarihinden itibaren otuz gün içinde kadastro mahkemelerinde, kadastro mahkemesi olmayan yerlerde kadastro davalarına bakmakla görevli mahkemelerde dava açabileceği, açıkla belirtilmektedir. Tutanaklara itirazı olanlar ilandan itibaren 30 gün içinde yetkili Kadastro Mahkemesinde itiraz davası açmaları gerekmektedir. Bu süre zarfında itiraz olunmayan kadastro tutanakları, Kadastro Kanunu’nun 12. maddesi gereği kesinleşir ve kesinleşen tutanaklar 3 ay içerisinde tapu kütüğüne kaydedilir. Kesinleşen tutanaklara karşı kadastro mahkemesinde itiraz davası açılamaz.
Tutanaklar kesinleştikten sonra gerçek hak sahibi olduğunu iddia edenler yapılan tescilin hukuka aykırı olduğu gerekçesi ile taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde tapu sicilinin düzeltilmesi davası açabilirler. Ancak bu dava hak düşürücü süreye tabidir. Kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere, tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra itiraz olunamaz ve dava açılamaz. Bu 10 yıllık süre hak düşürücü süredir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 12.02.2014 tarih, 2013/20 E. 2014/88 K. kararında bu Orman Kadastrosu ile düzenlenen tutanaklara karşı açılacak itiraz davalarının 10 yıllık zamanaşımına tabi olacağına hükmetmiştir. Yargıtay 16. Hukuk Dairesi’nin önünde gelen bir olayda kullanım kadastrosuna itiraz davalarının, kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl içinde, tutanakların tanzim edildiği tarihten önceki sebeplere dayalı olarak, itiraz davası açılabileceğine hükmetmiştir.
Bazı durumlarda orman sınırı dışına çıkarılmış olan arazilere kullanım kadastrosu yapılmamış olabilir. Bu gibi hallerde dava yolu ile Kullanım Kadastrosunun yaptırılması mümkün değildir. Kullanım kadastrosu, idari bir işlem olduğundan ötürü idareyi bir işlem yapmaya zorlayıcı dava açılamaz. Bu gibi durumlarda öncelikle idareye başvurmak gerekir. Doğrudan dava açılması halinde açılan bu dava hukuki yarar yokluğundan reddedilir.
Yargıtay 16. Hukuk Dairesi 18.06.2019 tarih, 2019/2742 E. 2019/4585 K. sayılı kararı “Kullanım kadastrosu sırasında hakkında kullanım kadastrosu tutanağı tanzim edilen taşınmazlar yönünden tutanağın beyanlar hanesinde yer alan ya da alması gereken kullanıcı ve muhdesat şerhlerine ilişkin olarak askı ilan süresi içinde Kadastro Mahkemesinde, askı ilanından sonra ise genel mahkemelerde kullanım kadastrosuna itiraz davası açılmasının mümkün bulunduğu hususu tartışmasızdır. Ancak, idarece kullanım kadastrosu yapılması planlanmayan ve henüz kullanım kadastrosu çalışmalarına başlanmayan 2/B parselleri hakkında, fiili kullanım durumuna göre parsel ihdas edilerek Hazine adına tescili ve tapu kaydına kullanıcı ya da muhdesat şerhi verilmesi istemiyle dava açılması mümkün bulunmamaktadır.” şeklindedir.
Kadastro tutanaklarının eksik veya hatalı düzenlenerek gerçek hak durumunu yansıtmayacak şekilde oluşturulması telafisi imkânsız hak kayıplarına sebep olmaktadır. 2/B arazilerinde kadastro tutanaklarının hatalı düzenlenmesi mülkiyet hakkının kaybedilmesine yol açabilmektedir. Hatalı olsa dahi fiili kullanıcı olarak tespit edilen kişi, hazineden idari yolla 2B arazisini satın almış ise, tapu sicili satın alan kişi adına oluşturulacak ve sicildeki 2/B şerhi kaldırılacaktır. Artık mülkiyet hakkı 3. kişi adına oluşturulduğundan, kullanım kadastrosu sırasında zilyedin hatalı olarak belirlendiğine ilişkin itirazlar mahkemeler tarafından dinlenmeyecektir.
Yargıtay 16. Hukuk Dairesi’nin 15.6.2016 tarih,2016/2873 E. 2016/6642 K. kararı “Dolayısıyla yukarıda anılan yargı kararları uyarınca 2B arazilerinde, taşınmaz hazinenin mülkiyetinden çıkmış ise, kullanım kadastrosuna itiraz davası dinlenmeyecektir. Bu sebeple açılacak kullanım kadastrosuna itiraz davalarında öncelikle mülkiyetin hali hazırda hazine adına kayıtlı olup olmadığına dikkat edilmelidir.” şeklindedir.
Kullanım Kadastrosunda Zilyet Değişikliği
Kullanım kadastrosu yapılan 2/B arazilerinde sonradan zilyet değişiklikleri oluşabilir. 2/B niteliğindeki arazinin, kullanım kadastrosu ile belirlenip beyanlar hanesine kaydedilen fiili kullanıcısı, kullanım hakkını 3. kişilere zilyetliğin devri yoluyla devretmiş olabilir. Bu gibi durumlarda, Kadastro Müdürlüğüne idari başvuru yapılarak taşınmazın zilyetliğinin tapunun beyanlar hanesinde fiili kullanıcı olarak kaydedilen kişiden devralındığı belirtilerek güncelleme çalışması yapılması talep edilmelidir. Yeni zilyet, kullanım hakkını devraldığını noterde düzenlenen bir belge ile ispat etmek zorundadır. Noterce düzenlenen belgeler ile ispat edilemeyen zilyetliğin devri işlemi güncelleme çalışmaları sırasında dinlenmeyecektir. Güncelleme çalışmaları yapılarak yeni kullanıcı beyanlar hanesine fiili kullanıcı olarak işlenmektedir.
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan diğer bir yol ise tapunun beyanlar hanesine kaydedilen fiili kullanıcı yahut muhdesat sahibi, noter kanalı ile yeni zilyedin akdi halefi olduğunu, sözleşme konusu 2/B arazisini satın alma hakkının olduğunu, hazineden satın almak için başvuru yapmasına muvafakat ettiğini beyan eden bir muvafakatname düzenlemektedir. Bu muvafakatname ile idareye başvuru yapan yeni zilyet, taşınmazı doğrudan satın alma hak ve yetkisine sahip olacaktır.
Yapı Kayıt Belgesi
2/B vasıflı araziler üzerinde muhdesatı bulunan kişiler, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16’ncı maddesine istinaden Yapı Kayıt Belgesi almaktadırlar. İmar mevzuatına aykırı, ruhsatsız ve ruhsat eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması sonucu 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış bu yapıların imara uygun hale getirilmesi amaçlanmaktadır.
2/B vasıflı taşınmazda sicilin beyanlar hanesinde ismi geçmeyen fakat daha önceleri kullanan birçok şahıs, bu kanun kapsamında yapı kayıt belgesi almak sureti ile daha sonraları bu taşınmazları belirli bedel karşılığında hazineden satın almışlardır. Ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 26.12.2019 tarihli Milli Emlak Genel Tebliği’nin 4. Maddesinin 1/c bendinde 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazların kapsam dışında olduğuna yönelik düzenleme getirilmiştir.
Son düzenleme ile 2/B arazilerinin tapu kaydının beyanlar hanesinde fiili kullanıcı olarak tespit yapılmamış kişiler, Yapı Kayıt Belgesi almış olsalar dahi taşınmazı hazineden satış yoluyla edinemeyeceklerdir. 2/B nitelikli arazilerin hazineden edinilmesinin tek yolu, kullanım kadastrosu ile fiili kullanıcının tespit edilerek tapunun beyanlar hanesine kaydedilmesidir. Şayet bu yol uygulanmamış veya eksik, hatalı uygulanmış ise yukarıda izah edilen davaların açılması gerekmektedir.
2/B Alanlarının Satışı
2/B alanlarının satışı ile ilgili düzenlemeler 6292 sayılı Kanun ile yapılmıştır. 6292 sayılı Kanun; hak sahibi olma, hak sahibi olanlar için başvuru süresi ve satış bedelinin peşin ya da taksitle ödenmesi durumları için gerekli düzenlemeyi içermektedir.
6292 Sayılı Kanun;
Madde 6 – (1) 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler bu Kanuna göre hak sahibi sayılır.
(2) 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra düzenlenecek güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulacak tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilecek kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler de hak sahibi sayılır.
(3) Hak sahiplerinden birinci fıkra kapsamında olanlar bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde, ikinci fıkra kapsamında olanlar ise, güncelleme listelerinin tescil edildiği veya kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren sekiz ay içinde idareye başvurarak, bu taşınmazların bedeli karşılığında kendilerine doğrudan satılmasını isteyebilirler.
Kullanıcı ya da hak sahibinin tapu kütüğündeki belirtimi 6292 sayılı Yasanın yürürlük tarihi olan 26.04.2012 tarihinden önce yapılmışsa; hak sahiplerinin kanunun yürürlüğe girdiği 19.04.2021 tarihten itibaren 6 ay içinde illerde defterdarlığa, ilçelerde ise mal müdürlüğüne başvurması gerekir.
Kullanım Kadastrosu ya da güncelleme çalışmaları, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra yapılacaksa; hak sahiplerinin, Kullanım Kadastrosunun kesinleştiği tarihten, Güncelleme Çalışmaları yapılmışsa tescil tarihinden itibaren 8 ay içinde illerde defterdarlığa, ilçelerde ise Mal Müdürlüğüne başvurması gerekir.